轮番调控之下，楼市成交量出现下降，但售价并未出现明显下调。昨天，有房地产监测机构从统计的上海8月优惠楼盘数据中选取了打折幅度相对较大的25个楼盘，对比其近几个月的成交价与目前的折后价发现，逾四成楼盘折后价高于此前成交价，浮动区间在0.36%—10%。

　　对此，有专家认为，目前开发商仍然没有降价的动力。开发商优惠幅度是多少并不重要，最重要的是优惠后的价格。

　　折后价竟高于成交价

　　根据楼盘中心统计的8月优惠楼盘中，选取了其中打折幅度较大的25个楼盘，对比其此前成交价与目前优惠后的售价后发现，共11个楼盘 （逾四成）折后售价高于此前几个月的成交价，价格浮动区间在0.36%—10%，其中一个楼盘的折后价竟比前几个月的成交价高了10%。

　　位于浦东新区临港板块的一在售楼盘，目前给出的优惠为“全款每平方米减800元，贷款每平方米减600元”，报价为11000元/平方米，主力户型为53平方米的一房、88平方米的两房，折后价为全款10200元/平方米，贷款10400元/平方米。

　　根据此前半年的成交数据，该楼盘今年7月的成交均价为9279元/平方米，4月的成交均价为9394元/平方米，在此之前，成交均价甚至仅8528元/平方米。该楼盘目前的折后价比此前的成交价高出10%。

　　其余打折楼盘也出现了类似现象，优惠后的售价高出了此前的成交价。有观察人士一针见血地指出：“目前部分楼盘给出的优惠只是为了吸引购房者，优惠并不实惠。 ”

　　未来跌价城市将增加

　　伴随着近期房企年中报、楼市库存量等各项数据的公布，关于房企资金链紧张与楼市库存量持续积压以及楼市拐点将在今年三季度出现的预测不断。而从目前优惠楼盘的实际成交价格来看，上海楼市实质性的打折降价的局面似乎尚未真正出现。

　　“如果三季度未、四季度出现经济增涨大幅回落的情况，多数城市的房价都可能在现在微跌的情况下，出现更大程度的下跌。”中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，总体来说，随着调控的深入和季节性的影响，房价出现回调的城市会越来越多。预期八九月份出现下跌的城市数量还会增加，跌幅也会有所加大。

　　不过，薛建雄也表示，仍有少数经济增涨较快、相比少涨一轮的二三线较弱城市和四线以下城市的房价，仍会出现大涨情况。所以，国家会加大对这类城市的调控力度。不过，目前房价出现“阴跌”迹象，除了严厉的调控外，也与国民经济过快增涨的幅度收窄有关。

　　“那样的话，种种调控政策就有可能在随后出现放松。其中，房贷政策是第一个可能会被放松的政策。”薛建雄预测。

　　优惠为营销“噱头”

　　对此，华东师范大学房地产系主任华伟补充认为，楼市“拐点”不会到来，只会出现统计数据上的拐点，房价涨幅放缓就已经是相对降价了。

　　“开发商宣传给出多少优惠并不重要，优惠后的实际价格才最重要。 ”华伟进一步分析指出，在目前的楼市大环境下，其实多数开发商没有降价的动力，开发商资金链紧张其实最主要的原因在于拿地以获得后续开发的需要，但是目前来看，由于市场前景不明朗，多数开发商放弃拿地计划因此没有投资需求，也就没有缺钱的紧迫感，房子可以慢慢卖，给出的优惠更多是营销噱头。

　　有分析师认为，由于在政策压力之下，楼市走势尚不明朗，大部分开发商不愿意在此阶段放手一搏，而是选择少量的推盘进行试探，可以随时根据市场反应对销售计划进行调整。另外由于临近“金九银十”传统的楼市销售高峰期，少量的推盘还可以营造出一个相对火爆的场面，来为九十月份的楼市进行预热，激发购房者的购房欲望，以此保证接下来大量推盘可以取得一个良好的销售业绩。（新闻晚报）